鄂尔多斯市物业服务企业准入与退出管理办法
为了规范物业管理市场秩序，加强物业管理项目准入与退出管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等国家、自治区等相关法律法规的规定，制定本办法。
一、加强源头管理，严管物业管理项目准入机制
（一）进一步健全和完善前期物业管理招投标市场准入制度。严把资格预审关，投标企业名单报经区房管局备案核准时，应征求相关街道、社区意见，结合日常考核情况，对在整改期内的物业服务企业，一律不准进入招投标市场。未经区房管局批准、未公开招投标的开发商不得与物业服务企业签订小区物业服务合同，开发商不能直接支付小区物业服务开办启动资金给物业服务企业，必须依法按规定将开发小区物业服务开办启动资金拨付到所在街道或区房管局。开发商不能直接提供公共物业用房给受委托的物业公司，而是将建成的小区物业用房按相关国家规定移交给旗区房管局。
（二）实行物业服务质量履约保证合同制度。物业服务企业进入小区接管前，应当与业主委员会或开发建设单位签订书面物业服务合同，合同中应明确物业服务质量保证条款。物业服务企业应按建筑面积每平方米不少于 元的标准，一次性缴纳履约保证金，最低不少于1万元，封顶10万元，履约保证金交由房管局实行专户存储，由小区所在街道（社区）、业主委员会共同监管，经考核服务达标的，在物业服务合同期满后全额返还（不计利息），服务不达标的，按合同约定考核。考核的保证金全部用于小区物业管理。
（三）加强物业服务资质管理，提高资质审批门槛。对新设立的物业服务企业从严审批，严把进入关，每年资质年审时，须先由街道（社区）、旗区房管局签署意见，否则不予年检。
（四）强化行业培训，实行项目职业经理人制度。自2014年月 日起，住宅小区管理项目负责人实行经理人持证上岗制度，在市物业管理主管部门统一举办的物业服务培训考核合格后，核发岗位证书。未经考核不具备岗位证书的，不得从事管理岗位。
（五）持外省市物业资质在本市从事物业活动企业须在本地注册分公司，办理相关证件，缴纳相应企业税金，手续齐全在旗区房管局备案后，再由旗区房管局报市住房保障和房屋管理局备案，市局报内蒙物协备案，方可从事物业服务活动。不按本条承接物业管理项目的，市级主管部门采取《资质管理办法》处罚，由行政主管部门勒令限期整改、没收非法所得并处罚款20万元，追究旗区相关部门责任。
二、依法有序，加强物业管理项目退出机制
（一）为了规范物业服务企业退出物业项目管理的，维护业主的合法权益，鄂尔多斯市行政区域内物业服务合同期满未续约或者依法律规定或合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目管理的，适用本意见。
（二）退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则进行。
（三）市物业管理主管部门负责全市物业服务企业退出物业项目管理过程的监督工作。旗、区物业管理主管部门负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。
（四）物业服务企业退出物业项目管理的，应依法接受物业项目所在地旗、区物业管理主管部门和相关部门的指导监督。
（五）物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责，认真依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。
（六）业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定，并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护社会稳定。
（七）物业管理服务合同期满，物业服务企业不再续约或者物业管理服务合同期限未满，物业服务企业解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（1）、在解除合同30日前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。同时，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等以书面形式报送物业项目所在地旗、区物业管理主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会。
（2）、拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。
（3）、实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况，并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。
（4）、物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：
1、房屋及建筑面积清册；
2、业主名册；
3、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
4、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。
5、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
6、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。
7、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。
8、专项维修资金的节余。
9、所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。
物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交，物业服务企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。
（5）、新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第（4）项所列事宜移交新的物业服务企业。
（八）物业管理服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（1）、在解除合同30日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业服务企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。
（2）、按管理规约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的，业主代表在参加业主大会会议３日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人签字后的投票意见如实反映。经专有部分建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３日内，将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地旗、区物业管理主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并告知街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会。
（3）、业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应依法组成评标委员会；业主大会决定通过协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会，由业主大会以会议表决通过；业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业服务企业工作。
（4）、业主委员会按照本管理办法第二项第七条第（4）项规定与原物业服务企业办理交接事宜；新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新的物业服务企业。
（九）因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者物业管理服务合同期限未满合同一方提前解除合同，暂未选定新的物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（1）、在解除合同30日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业服务企业，原物业服务企业应当及时到物业项目所在地旗、区物业管理主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并告知街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会。
（2）、旗、区物业管理主管部门接到物业服务企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由业主委员会相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。
（3）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本管理办法第二项第七条第（4）项的规定向业主委员会办理移交事宜。
新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业服务企业。
（十）因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（1）在解除合同30日前，原物业服务企业应当及时到物业项目所在地旗、区物业管理主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》并告知街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会。
（2）旗、区物业管理主管部门接到物业服务企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处到物业项目听取业主、物业服务企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可由街道办事处、社区居民委员会组织业主在旗、区物业管理主管部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。
（3）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本管理办法第二项第七条第（4）项的规定，在旗、区物业管理主管部门的监督指导下，在业主委员会业主大会选聘新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业服务企业。
（4）因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。原物业服务企业应当在退出10日内按第二项第七条第（4）项的规定，在旗、区物业管理主管部门的监督指导下，将相关资料、帐册、财务移交给居民委员会。在业主委员会成立后，居民委员会应当将相关资料移交给业主委员会。
（十一）物业服务企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录向社会公布，取消该企业自公布之日起一年内的参与物业服务项目招投标资格，三年内管理的项目不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动。给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。
（十二）物业管理服务合同期满，业主大会不再续约或者物业管理服务合同期限未满业主大会依约定提前解除合同，物业服务企业拒不退出的，依据《物业管理条例》第五十九条执行。
（十三）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地旗、区物业管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业服务企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。
（十四）因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。
（十五）在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法有序维护其正当合法权益。
（十六）本管理办法由鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局负责解释。
（十七）本管理办法自发布之日起施行。