为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》等相关规定，结合新区实际情况，特拟定如下意见：
第一条 新区行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本意见。
第二条 新区行业主管部门负责监督管理，并建立新区统一的物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”),为物业管理招投标当事人提供指导和服务，负责物业管理招投标平台的事务性工作，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。
第三条 新区全面推行物业管理招投标制度，严格物业管理项目准入机制，凡属新区范围内的住宅小区、非住宅项目（政府性投资物业项目执行政府采购交易平台政策）的新选、续聘物业企业的项目，原则上必须采用招投标的方式选聘物业服务企业；获得新区“品质小区”和“舒适小区”称号并正式授牌的，经业主（业委会）同意续聘并报辖区街道审批后，报送行业主管部门备案，方可进行续聘；物业服务期间企业资质未年检或资质被吊销的，应立即采用招投标的方式选聘物业服务企业。
第四条 招投标方式有公开招标和邀请招标两种形式。
第五条 建设单位选聘物业服务企业和业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过招投标平台采用公开招标方式统一实施。
招标人应当预先确定投标人的申请条件，并将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。
物业服务企业参与投标的，应当遵守相关法律、法规和招投标规定，并对招标文件作出实质性响应。
第六条 参与投标的物业服务企业应当具备以下条件：
（一）符合物业服务企业资质管理的相关规定；
（二）物业服务企业近两年内信用等级被评定为优秀或良好。
（三）不良行为记录分值累计不超过3分；
（四）物业管理日常投诉处理及时，投诉处理程序和标准符合相关规定；
（五）物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格，物业管理区域内巡查制度执行情况良好。
（六）物业从业人员无不良行为记录或违法违规行为。
（七）鄂市以外企业报名参加物业项目投标的，必须持相关证件先到市物业主管部门审核备案，持市物业主管部门出具的备案证明，且必须在项目所在地工商部门注册分公司。
[A1] 第七条 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一，确需变更物业服务企业的，由辖区街道征求各相关单位意见后，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另选聘物业服务企业。
（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；
（二）物业服务企业提出解除合同的；
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的；
（四）物业服务期间企业资质未年检或资质被吊销的。
第八条 业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当对下列事项作出决定：
（一）授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；
（二）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；
（三）物业服务内容、要求及收费标准；
（四）物业服务合同期限；
（五）招投标活动实施方案；
（六）招投标过程发生费用的列支方式；
（七）其它需要决定的事项。
第九条 通过新区住建局门户网站发布招投标的物业管理项目信息：
（一）物业管理项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况；
（二）物业管理项目中标结果；
（三）物业服务合同签订情况；
（四）其他需要发布的物业管理招投标信息。
第十条 建设单位和业主委会员应当通过招投标平台向新区行业主管部门提交以下材料，办理招标备案：
（一）《物业管理项目招标备案表》和《物业管理项目公开招标委托书暨承诺书》；
（二）物业项目详细规划批复、建设工程规划许可证（附建设工程项目表）、规划部门核准的项目总平面图；
（三）招标公告及招标文件；
（四）《物业管理用房配置单》及《小区全体业主共有物业承诺书》；
（五）物业管理项目的其他必要资料；
（六）业主大会决定的其他事项。
招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同。
第十一条 从事物业管理招标代理业务的企业，必须进入鄂尔多斯市公共资源交易中介服务机构诚信库的法人企业。物业管理招标代理机构应严格遵守招投标法律、法规和政策规定。物业管理招标代理机构应当向新区行业主管部门提交相关证明材料办理备案手续。
物业管理招标代理机构违反规定办理招标业务的，责令改正，给予警告；情节严重的，暂停从事招标代理业务。
第十二条 招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，编制物业管理项目的招标公告、招标文件和评标标准。
第十三条 对符合规定的招标备案项目，在10日内通过康巴什新区住房和城乡建设局门户网站在新区范围内向物业服务企业统一发布招标公告等相关信息；不符合规定的，应要求通知招标人补正。
招标公告的公示时间自发布之日起不得少于7日。
第十四条 符合本办法规定和招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告发布至投标申请截止期间，提出申请投标，并获取招标文件和《物业管理项目投标报名单》。
第十五条 投标申请人应当按照招标文件设定的条件和约定期限，向招标人提交《物业管理项目投标报名单》。招标人对投标人进行资格预审的，投标申请人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。
招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标申请人应按招标公告的约定将投标保证金汇入招标人的指定账户。已提交投标保证金的物业服务企业为有效投标人。
投标保证金的金额不得超过招标项目物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。
第十六条 新区行业主管部门应将投标人的提问进行汇总整理后交招标人答疑。招标人应在投标截止日期15日前将答疑纪要提交新区行业主管部门，由新区行业主管部门反馈投标人。
入围投标人对答疑纪要认可的，应在规定时间内回复新区行业主管部门予以确认。答疑纪要确认日期距投标截止日期应不少于10日。
第十七条 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件由商务标书和技术标书组成。
商务标书包括企业管理项目情况、企业年度盈亏情况等管理业绩以及企业公众满意度测评情况、媒体曝光、不良行为记录和所服务项目投诉情况、小区经理日常巡查制度执行情况，企业日常规范运作情况、企业和项目经理信用信息记录等内容。
技术标书包括物业服务费用的收支预案及投标报价、开办费开支预算方案、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入和项目交接方案、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等内容。
第十八条 投标人应当根据招标文件的要求，将投标文件密封送达招标人或其委托人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。
未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招投人应当拒收。根据招标文件要求送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。
第十九条 评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中评标专家不得少于成员总数的三分之一。
招标人应当在开标前的3日内向新区行业主管部门提出申请，从专家库中采取随机抽取的方式确定评标专家。
第二十条 物业管理项目的开标应当在相关监督部门见证下进行。
在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。
实际投标人少于3人的，招标人应按规定重新招标，重新招标后投标人仍少于三个的，招标人报行业主管部门批准后，招标人可进行邀请招标。
实际投标人大于3人的，招标人当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。
第二十一条 评标过程应当保密。
评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。
评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。
评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。
第二十二条 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第二十三条 中标人确定后，招标人应当通过招投标平台将招标结果进行公示，公示期为3日。
投标人或者利害关系人在公示期间向招标人和新区行业主管部门提出异议的，招标人和新区行业主管部门应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起15日内，会同相关管理部门和评标专家作出书面处理决定；需要鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。
投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，招标人和新区行业主管部门应当予以驳回。
第二十四条 招标结果公示期满无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标书和投标保证金。
第二十五条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，依照招标投标法的规定，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订物业服务合同。
物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第二十六条 招标人在签订物业服务合同的同时，应当提交下列材料向项目所在辖区街道办理备案手续：
（一）中标人的投标文件；
（二）中标通知书；
（三）物业服务合同。
物业服务企业在签订合同之日起5日内到辖区街道办理备案手续，未在辖区街道办理合同备案的属无效合同；街道办事处应当在受理之日起5日内办理备案手续。
第二十七条 开发建设单位应当在办理商品房预售许可证或房地产初始登记前，完成物业管理招投标活动。开发建设单位和业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前3个月，完成物业管理招投标活动。
第二十八条 招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》及相关规定的要求进行物业查验，办理物业承接验收手续，并移交相关资料。
第二十九条 招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入新区物业管理信用档案库。
新区行业主管部门建立物业管理招标投标信用制度，及时公布对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为的行政处理决定。
第三十条 本实施意见自印发之日起施行。
[A1]招投标为民事法律行为，作为主管部门可以给出指导意见，不应直接划定条件范围，应当由招标人预先设定投标人申请条件，作为主管部门可以给出指导意见。
